Acheter de l’immobilier neuf peut permettre de réduire ses impôts, grâce à des dispositifs fiscaux mis en place par l’État pour encourager l’investissement dans le logement. Voici les principaux dispositifs en vigueur.
1. LE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) a plusieurs avantages :
Avantages fiscaux : TVA réduite à 10% + taxe foncière remboursée chaque année pendant 20 ans sous forme de crédit d'impôt
Rendement locatif : loyers garantis et attractifs, situés dans les zones à forte deade locative
Valorisation du bien : appréciation de la valeur du logement d'environ 1% par an
Rendement locatif : loyers garantis et attractifs, situés dans les zones à forte deade locative
Valorisation du bien : appréciation de la valeur du logement d'environ 1% par an
En 2025, le montant du loyer pour un logement locatif intermédiaire (LLI) en France est plafonné en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Ces plafonds sont définis par l'État afin de proposer des loyers inférieurs à ceux du marché privé, tout en restant accessibles aux ménages aux revenus intermédiaires.
Plafonds de loyer mensuel par mètre carré (hors charges) en 2025 :
| Zone géographique | Plafond de loyer (€/m²) |
|---|---|
| Zone A bis (Paris et communes proches) | 18,89 € |
| Zone A (grandes métropoles et Côte d’Azur) | 14,03 € |
| Zone B1 (villes moyennes et périphéries des grandes villes) | 11,31 € |
| Zones B2 et C (petites villes et reste du territoire) | 9,83 € |
Ces plafonds s'appliquent à la surface habitable du logement, augmentée de 50 % des surfaces annexes (balcon, cave, terrasse...), dans la limite de 8 m² supplémentaires.
Conditions d'éligibilité
Pour bénéficier d'un logement locatif intermédiaire, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, qui varient selon la composition du ménage et la zone géographique. Par exemple, en zone A bis, une personne seule ne doit pas dépasser un revenu fiscal de référence de 43 475 €, et un couple sans enfant 64 976 €.
Informations complémentaires
Les logements locatifs intermédiaires sont destinés aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour se loger dans le parc privé. Ils offrent des loyers environ 10 à 15 % inférieurs à ceux du marché locatif privé.
Pour plus d'informations ou pour vérifier votre éligibilité, vous pouvez consulter le site de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou utiliser le simulateur Loc'Avantages.
- IMPORTANT : pour bénéficier des avantages fiscaux liés au LLI, il faut acquérir via une Société Civile Immobilière (SCI).
Ce dispositif vous permet de rénover ou de réhabiliter des biens faisant partie du patrimoine de sauvegarde français et situés dans des zones touristiques ou dans les centres-villes. Le bien doit être classé aux Monuments Historiques ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
Les grands principes
Le déficit foncier généré par les travaux de rénovation est imputable sur le revenu global, et ce sans limitation de montant, ni restriction relative aux intérêts d’emprunt. En cas d’excédent éventuel, ce dernier constituera un déficit reportable sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.
Vous pouvez louer ou habiter le bien. S’il s’agit de la résidence principale de l’investisseur, il bénéficiera de la moitié des avantages.
3. LE DISPOSITIF MALRAUX
Le dispositif Malraux est destiné aux contribuables possédant une fiscalité importante. Il propose une réduction d’impôts sur le montant des travaux d’un bien à restaurer, allant de 22% à 30% du montant des travaux. Les biens concernés sont le plus souvent des biens à forte valeur patrimoniale.
4. LA NUE-PROPRIÉTÉ (DÉMEMBREMENT)
La nue-propriété est un concept juridique lié à la propriété d’un bien. Elle fait partie du démembrement de propriété, qui consiste à diviser les droits de propriété entre plusieurs personnes.
Vous pouvez acheter un appartement neuf en nue-propriété. Vous serez ainsi le nu-proporiétaire, le promoteur vous trouvera l'usufruitier. Très souvent il s'agit d'un bailleur social. Ce bailleul social s'occupera de tout, prendra tout en charge et devra vous rendre le logement dans un très bon état.
AVANTAGES
• Aucun frais à payer : tout est pris en charge par le bailleur (frais de gestion locatifs, charges de copropriété courantes, frais d’entretien du bien…)
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• Exonération de la taxe foncière
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• Déduction des intérêts d'emprunt si vous avez souscrit un prêt pour votre achat (déduction possible lorsque l'usufruitier est un bailleur social).
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• Aucun impôt supplémentaire sur les revenus fonciers
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• La valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI
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• Optimisation fiscale sur la plus-value et la donation
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• Au terme de la période d’usufruit, vous récupérez la pleine propriété d’un bien remis en l’état et valorisé, sans frais ni formalités supplémentaires.
Il s’adresse aux acquéreurs qui font l’acquisition d’un logement ancien situé dans une des villes éligibles (Plan Action Cœur de Ville), comprises entre 6 000 et 100 000 habitants, où la demande est forte. Ce logement doit faire l’objet de travaux de rénovation et doit être mis en location pendant une durée déterminée.
Pour bénéficier du dispositif, vous devez acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 et respecter certaines conditions :
• Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + frais de notaire + travaux) dans la limite de 300 000 euros.
• Le bien immobilier doit être destiné à la location (bail de 6 ans, 9 ans ou 12 ans) et loué nu (non meublé).
AVANTAGES
• Vous bénéficiez de réductions fiscales.
• Vous vous constituez un patrimoine immobilier.
• Vous pouvez réaliser une plus-value à la revente.
• Vous avez la possibilité de récupérer le bien au bout de 6 ans.
• Vous bénéficiez d’une rente locative à la fin de votre emprunt.
6. LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL GÉRÉ
Le dispositif LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a la particularité de permettre l’amortissement du bien acquis. L’amortissement des terrains n’est en revanche pas possible. L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste :
• De 5 à 10 ans généralement pour les meubles (soit 10 à 20 % par an)
• De 25 à 40 ans généralement pour l’immobilier et les frais d’acte (soit 2,5 à 4 % par an)
Ce dispositif concerne la location d’un bien au sein d’une résidence de services. Pour en bénéficier, vous devez respecter certaines conditions :
CONCERNANT LE LOGEMENT
• Il doit s’agir d’un bien déjà meublé au sens de la loi ALUR*.
• Il doit être à usage d’habitation & destiné à la location.
• La location du logement ne doit pas constituer l’activité principale du propriétaire. Dans le cas d’une résidence de services ou d’une résidence de tourisme, les types de locations concernées sont : Résidences pour seniors, EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourime, locations en chambres d’hôtes ou gîtes ruraux, locations saisonnières. * le locataire doit pouvoir y vivre en y apportant simplement ses affaires personnelles.
CONCERNANT LA LOCATION
• Vous devez être un particulier avec un statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
O Les conditions particulières
• Vous n’avez aucun droit de regard sur les locataires.
• Le logement occupé à titre de résidence principale doit avoir un bail d’une durée minimale de 1 an.
• Vous ne pouvez pas être inscrit au RCS en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
• Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.
O Les grands principes
# PLAFONDS
• Pas de plafond de loyers.
• Pas de plafond de ressources pour les locataires.
# DURÉE D’ENGAGEMENT Pour un LMNP acheté neuf dans une résidence de services gérée, l’engagement est variable selon le bail commercial qui est généralement de 9 ans. Pour être éligible à la franchise de TVA, le logement meublé doit répondre à certaines conditions :
• Il doit s’agir d’un bien neuf pour récupérer la TVA.
• Il doit être situé dans une résidence de services (cf. ci-contre).
• La résidence doit proposer au moins 3 de ces 4 services : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
• Vous devez en confier la gestion, par bail meublé, au gestionnaire de la résidence concernée.
7. LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL NON GÉRÉ
Le dispositif LMNP non géré vous permet de louer votre bien immobilier en secteur libre. Les loyers que vous percevez ne sont pas fiscalisés. Vous n’êtes pas contraints par la localisation du bien, ni par les revenus de vos locataires, ni par le loyer pratiqué. Ce dernier étant supérieur à un loyer en location nue puisque vous fournissez une prestation supérieure. D’autre part, la rentabilité de l’investissement en meublé est elle aussi supérieure à l’investissement en nu. Enfin, dans le cas d’une donation, à vos enfants, ils pourront bénéficier du même avantage fiscal. L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste :
• De 5 à 10 ans généralement pour les meubles (soit 10 à 20 % / an)
• De 25 à 40 ans généralement pour l’immobilier et les frais d’acte (soit 2,5 à 4 % / an)
Les critères d’éligibilité
CONCERNANT LE LOGEMENT
• Il doit s’agir d’un bien que vous avec acquis vide et qui sera meublé au sens de la loi ALUR*.
• Il ne doit donc pas se trouver dans une résidence de services.
• Il doit être à usage d’habitation & destiné à la location.
• La superficie du logement doit être supérieure ou égale à 9 mètres carrés ;
* le locataire doit pouvoir y vivre en y apportant simplement ses affaires personnelles.
CONCERNANT LA LOCATION
• Vous devez être un particulier avec un statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
• La location du logement ne doit pas constituer l’activité principale du propriétaire. Les conditions particulières
• Vous pouvez décider de déléguer la gestion locative à un gestionnaire ou une agence immobilère.
• Vous devez déclarer le régime locatif au Centre des Impôts.
• Vous ne pouvez pas être inscrit au RCS en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
• Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.
O Les grands principes
• Pas de plafond du loyer.
• Pas de plafond de ressources pour les locataires.
DURÉE D’ENGAGEMENT
Le durée du bail meublé est de 1 an renouvelable, ce qui vous permet de récupérer facilement le bien si vous le souhaitez. La principale différence entre le LMNP non géré et le LMNP géré réside dans la gestion du bien immobilier. Dans le cadre du LMNP non géré, le propriétaire ne délègue pas l’exploitation à un exploitant par un bail commercial, contrairement au LMNP géré où il doit confier la gestion, par bail meublé, au gestionnaire d’une résidence de services ou de tourisme. En LMNP géré, le propriétaire peut récupérer la TVA sous certaines conditions, ce qui n’est pas possible en LMNP non géré. En LMNP non géré, le propriétaire peut occuper le logement ou le récupérer mais s’expose par contre à une irrégularité de ses revenus locatifs. En LMNP géré, le propriétaire ne peut pas occuper le bien ni choisir le locataire, l’avantage par contre est qu’il sécurise ses recettes locatives.
Pourquoi investir en LMNP non géré ?
Ce dispositif présente de nombreux avantages pour répondre notamment à un objectif de complément de revenus retraite : • Vous n’avez aucun impact des amortissements dans le calcul de la plus value, dans le cadre du LMNP.
• Vous bénéficiez de remises fiscales très avantageuses.
• Vous bénéficiez d’une meilleure rentabilité qu’en location nue.
• Vous investissez dans de l’immobilier qui répond à un besoin sociétal.
• Vous jouissez d’un bien immédiatement (pour un enfant par exemple) et à terme vous évitez le coût d’une location.
• Vous vous créez un complément de revenus non fiscalisés.
• Vous avez la possibilité d’amortir le bien ainsi que les meubles et les équipements
8. DÉFICIT FONCIER
Pour bénéficier du dispositif, vous devez respecter certaines conditions :
• Le bien doit être loué non meublé à usage d’habitation principale ou secondaire, pendant 3 ans minimum et en dehors de tout dispositif de défiscalisation.
• Le déficit doit être apprécié sur l’ensemble des revenus fonciers.
• Vous ne pouvez déduire que les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de rénovation en aucun cas la construction ou l’agrandissement.
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